Zveřejňovaných údajů o prodaných bytech je mnoho s různými metodickými přístupy. Rekapitulace základních zdrojů včetně definic s příklady může usnadnit orientaci a především by měla sloužit k lepší interpretaci dostupných dat.
Statistiky ČSU o zahájených (povolených) bytech a dokončených (zkolaudovaných) bytech dávají v delší časové řadě informaci o počtu bytů, které se podařilo přes složitou legislativu dostat do fáze realizace. Je třeba brát v potaz časový posun mezi zahájenými byty a dokončenými byty. Jen takové byty, které byly zahájeny (povoleny) mohou být později dokončeny a jen u takových bytů může být zcela dokončena obchodní transakce mezi prodávajícím a kupujícím.
Na druhé straně údaje sledující počet dostupných bytů zkoumají aktuální situaci na trhu v určitém okažiku a zahrnují i projekty, které mají pouze územní rozhodnutí, ale ještě nemají stavební povolení. Celkové počty takových dostupných a prodaných bytů nejsou zcela porovnatelné s údaji o zahájených a dokončených bytech v přesně definovaném období (např. kalendářní rok).
Statistiky ČSU – stavebnictví, bytová výstavba
Zveřejněno každý měsíc na stránkách ČSU
https://www.czso.cz/csu/czso/cri/stavebnictvi-rijen-2016
Zahájené byty (statistiky ČSU) – počet bytů, na které bylo v daném období vydáno stavební povolení. Každý z 22 pražských stavebních úřadů vyplňuje každý měsíc výkaz a zasílá ho na statický úřad.
V daném období nemusí být reaálně zahájena výstavba takových bytů. Vzhledem k aktuální situaci na trhu, kdy byty v nových bytových projektech jsou prodány z velké části ještě před zahájením výstavby nic nebrání zahájit stavbu okamžitě po vydání stavebního povolení (a raději vše postavit dříve než aktivisté napadnou stavební povolení správní žalobou). Z vysokou pravděpodobností se pak tyto statisticky zahájené byty přibližně v horizontu 18-24 měsíců objeví ve statistikách bytů dokončených.
https://www.czso.cz/csu/czso/stavebnictvi_metodika
Byty zahájené jsou od roku 2006 byty v těch domech, jejichž výstavba byla ve sledovaném období povolena na základě vydaného stavebního povolení a od roku 2007 na základě vydaného stavebního povolení nebo stavebního ohlášení, a to bez ohledu na to, zda tyto byty byly ve sledovaném období dokončeny či nikoliv. Za dům je pro účely této definice považován rodinný dům, bytový dům, nástavba, vestavba nebo přístavba k oběma uvedeným domům, dům s pečovatelskou službou a domov-penzion, nebytový objekt (služební byty – zpravidla mimo bytové objekty) a jakýkoliv nebytový prostor, jehož adaptací vznikne nový byt.
Dokončené byty (statistiky ČSU) – byty, které byly v daném období zkolaudovány. Každý z 22 pražských stavebních úřadů vyplňuje každý měsíc výkaz a zasílá ho na statický úřad.
Byty dokončené jsou byty, na které ve smyslu zákona č. 183/2006 Sb. (Stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, byl příslušným stavebním úřadem do konce sledovaného období podle § 122 vystaven kolaudační souhlas.
Statistiky ČSU z tohoto pohledu vůbec nesouvisí s údaji o prodeji bytů. Při znalosti souvislostí však z těchto údajů lze dovodit vývoj strany nabídky na trhu. Z dlouhodobé řady zahájených a dokončených bytů vyplývá, že v letech 2014 -2016 jsou dokončovány všechny projekty, jejichž realizace byla z různých důvodů odložena v době krize. “Zásoba” zahájených jejichž výstavba byla odložena v letech 2014 – 2016 definitivně došla. Od roku 2017 budou počty nových bytů závislé na povolování v aktuálním období.
Speciální „vodopádový“ graf kombinuje informaci o rozdílu mezi počtem zahájených a dokončených bytů v jednotlivých obdobích s absolutním rozdílem řad v za celé období. Hodnota blízká nule v roce 2015 odpovídá protnutí obou křivek v předchozím grafu. V této souvislosti je třeba také mít na paměti, že od vydání stavebního povolení do doby kolaudace, např. změnou stavby před dokončením, může být investorem změněn počet bytů (např. rozdělení větších bytů na menší s ohledem na situaci na trhu). Proto se nemusí počet zahájených a dokončených bytů v jednom projektu shodovat.
Je tedy patrné, že od roku 2008 je „spotřebovávána“ zásoba zahájených, ale nedokončených bytů z období od roku 2000 – 2006. Kromě faktoru ekonomické krize po roce 2008, souvislost se zavedením nového stavebního zákona v roce 2006 zřejmě nebude čistě náhodná.
Sledování prodeje bytů – odhady celkového počtu bytů na trhu
Sledování prodejů nových bytů a počtu dostupných bytů na trhu pod vedením spol. TRIGEMA, Skanska a Central Group.
Statistiky developerů sledují prodeje bytů u projektů, které byly uvedeny na trh a mají alespoň územní rozhodnutí. Tedy, jak vidíme výše, jako prodané mohou být prezentovány byty (a z velké části také jsou), které ještě vůbec nevstoupily do statistik ČSU o zahájených bytech, natožpak do počtů bytů dokončených. Mezi pravomocným územním rozhodnutím a stavebním povolením může uběhnout obvykle 6 -18 měsíců, kdy investor byty nabízí a prodává (a velkou část za současné situace také prodá) ještě před tím, než jsou tyto byty evidovány jako zahájené (povolené).
Definice (statistiky TRIGEMA a spol.)
Zdroj: prezentace spol. TRIGEMA, diskuzní setkání Stavebního fóra 13.12.2016
http://new.stavebni-forum.cz/diskusnisetkani/realitni-trh-2016-2017-bilance-a-plany/
http://new.stavebni-forum.cz/wp-content/uploads/soural.pdf
Dle statistik developerů zbývalo v 3Q /2016 na trhu 4.300 nových bytů v nabídce. Tyto byty musely mít alespoň územní rozhodnutí, ale nemusely mít nutně stavební povolení, tedy z pohledu statistického úřadu ještě nebyly zahájeny, ale přesto byly prezentovány jako již prodané
Analýza IPR – 2016
Počet bytů dostupných bna trhu také dlouhodobě sleduje IPR. Narozdíl od stattitik TRIGEMA a spol. uvádí seznamy aktivních projektů del své metodiky vč. členění na městské části nebo katastrální území apod.. Sumu všech bytů z projektů. které označuje IPR dle své metodiky jako “živé”, nazývá realizovanými byty. Přesněji je to celková velikost “populace” bytů, mezi kterými jsou hledány ty, které jsou volné a dispozici poptávajícím.
Metodika se od analýz developerských společností mírně odlišuje, především umožňuje sledovat prodej bytů v projektech, které ještě nemají ani UR, i když komentuje, že to není zcela korektní ze strany investora. (a mnoho takových případů reálně nebude). Z tohoto pohledu lze odhadnout , že základní báze projektů, ve kterých jsou byty sledovány je trochu širší než statistiky TRIGEMA a spol.. Seznam projektů s počty bytů je součástí analýzy. Při troše trpělivosti je možné uvedená data verifikovat nebo v čase přehodnocovat.
METODIKA
Od roku 2009 metodika analýzy nedoznala žádných změn a velkou přidanou hodnotou tedy je, Že údaje z jednotlivých let (tj. 2009-2016) jsou bez problémů porovnatelné. Metodiku představují níže uvedené podmínky, které musí konkrétní developerský rezidenční projekt spinit, aby mohl být do analýzy zařazen:
- Projekt musí být realizován na území hl. m. Prahy
- Projekt musí být realizován formou novostavby bytového domu i domů (nejsou brány v potaz projekty výstavby rodinných domů, ani projekty realizované ve formě nástaveb, vestaveb či projekty zaměřené na rekonstrukce stávajícího domovního fondu)
- V rámci projektu (popř. jeho dílčí aktuální etapy) vzniká minimálně 10 nových bytových jednotek
Pro zařazení developerského projektu do analýzy musí být dále splněna alespoň jedna z níže uvedených podmínek: (za projekt je považována i jedna z dílčích aktuálních etap projektu)
- Projekt byl zkolaudován v průběhu roku 2016
- Projekt byl v době pořízení analýzy ve výstavbě
- Výstavba projektu nebyla v době pořízení analýzy zahájena, byl však již zahájen předprodej bytových jednotek
Důležité poznámky k metodice:
- Výše uvedené podmínky umožňují jeden developerský projekt (popř. jeho dílčí aktuální etapu) zařazovat do analýzy opakovaně, tzn. po dobu vice let.
- Může nastat situace, kdy do analýzy vstupují projekty, jež se nacházejí ve fázi prodeje bytových jednotek před zahájením výstavby, ačkoliv doposud nezískaly pravomocné územní rozhodnutí. I tyto byty lze považovat za součást disponibilní nabídky nových bytů na pražském rezidenčním trhu, nicméně developeři by se měli ve vztahu ke svým zákazníkům chovat maximálně korektně a odpovědně v tom smyslu, že zařadí do svých ceníků jen ty byty, u kterých existuje reálný předpoklad jejich brzkého dokončení v předem dohodnutém termínu.
- Metodika IPR Praha je nezávislá na metodikách vyhodnocování rezidenčního trhu v Praze, které uplatňují různé developerské společnosti. Náš přístup se například liší v tom, že za aktuální developerský projekt nepovažujeme automaticky takový, v rámci kterého jsou nabízeny volné byty bez ohledu na datum dokončení projektu. Naše výstupy tedy nelze přímo porovnávat s těmi, které publikují některé významné developerské společnosti provádějící monitoring pražského rezidenčního trhu.
Veškeré vstupní údaje, ze kterých předkládaná analýza vychází, byly převzaty z oficiálních webových stránek a ceníků jednotlivých bytových projektů v průběhu období 31. 8. až 13. 9, 2016,
Analýza IPR sčítá všechny byty ve všech bytových projektech aktuálně na trhu a nazývá je jako „realizované“ – bez ohledu na fázi projektu (UR, SP, výstavba, dokončeno). Bylo by velmi užitečné tabulku v příloze analýzy doplnit o sloupec, kde by tato informace byla uvedena.
Dle analýzy IPR v 09/2016 všechny „aktivní“ projekty v součtu disponovaly 13.877 byty. Z toho však bylo volných – tedy k dispozici pro nové kupující jen 3.039 bytů.
To je ještě nižší číslo než 4200 ve statistikách TRIGEMA a spol., přitom však, dle metodiky IPR, je pravděpodobné, že celková velikost sledovaného vzorku v analýzách IPR je větší (tím hůř..).
V roce 2015 analýza IPR uváděla velikost vzorku podobnou v počtu 13.761 z nichž bylo 65% prodáno a tedy k prodeji zůstávalo 4816 bytů. Ve stejném období statistiky TRIGEMA a spol. uváděly cca 6.200 dostupných bytů. Analýza IPR uvádí přibližně o 25% menší počet dostupných bytů ve stejném období než prezentují developeři.
Příklad – projekt 4blok, Praha 10
Na příkladu níže je patrný „životní cyklus“ jednoho projektu. Poprvé byl do analýzy IPR zařazen v roce 2014, tedy byl považován za součást trhu, přestože neměl ještě stavební povolení, tudíž byl ve statistikách ČSÚ „neviditelný“.
09/2014 Analýza IPR 2014 – projekt 4blok zahrnut do analýzy – 210 bytů (tedy ještě před vydáním stavebního povolení)
04/2015 Projekt 4BLOK společnosti získal stavební povolení. Tzn., že v 04/2015 nebo 05/2015 se cca 220 bytů tohoto projektu objevilo ve statistikách ČSU „zahájené byty“.
18.5.2015 Byla zahájena výstavba REZIDENCE 4BLOK společnosti CRESTYL
09/2015 Analýza IPR 2015 – projekt 4blok zahrnut do analýzy – 210 bytů
09/2016 Analýza IPR 2016 – projekt 4blok zahrnut do analýzy – 223 bytů
12/2016 aktuální stav – zůstává volných 34 bytů z 223 bytů (15%), z těchto bytů pouze 3 jsou levnější než 5 mil. Kč
http://4blok.cz/cs/news/stavebni-prace-na-projektu-probihaji-dle-planu
03-06/2017 Dle dostupných informací je dokončena hrubá stavba a předpokládaný termín kolaudace v první polovině 2017, teprve v roce 2017 se tento počet bytů objeví ve statistikách dokončených bytů ČSU. V té době však bude projekt téměř zcela doprodán a tento údaj nijak neovlivní počet bytů na trhu – ve statistikách dostupných a prodaných bytů.
Statistiky ČSU o prodeji
Nabídkové a realizované ceny sleduje také ČSÚ. Bohužel realizované ceny (tedy ceny dle kupních smluv v katastru nemovitostí) jsou uvedeny naposled za rok 2014.
https://www.czso.cz/csu/czso/ceny_bytu
Realizované ceny (reálné dle kupních smluv KN) – ve vztahu k novým bytům nutno brát v potaz časové zpoždění – k reálnému uzavření obchodu dochází podpisem rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí a tím kupní cena fixována. K tomu může často dojít ještě před vydáním stavebního povolení, ale k zápisu do KN dochází až po dokončení výstavby a po kolaudaci. Interval mezi podpisem SOSB (a tedy reálné obchodní transakci na základě protnutí poptávky a nabídky) a zápisem do KN s odrazem v realizovaných cenách může být i více než 2 roky. Je tedy poněkud nepřesné tvrdit, že u nových bytů reálné ceny dle KN odpovídají situaci na trhu v době zápisu kupní smlouvy do KN. U starších bytů jsou realizované ceny naopak nejpřesnějším ukazatelem, pokud však jsou pečlivě očištěny od netržních transakcí typu privatizace obecních bytů, převodů mezi příbuznými atd.
Zahájené, dokončené a prodané byty souhrnně za 2010 až 2016
Stejná data ještě v kumulativním pohledu
autor M.Červinka/ ekonom, demograf / 22.12.2016